案件类型：民事
办理方式：诉讼
案例专业方向：争端解决
承办人：长沙分所周航律师、邓镝律师
案情介绍
本案经过一审、二审发回重审、重审一审、重审二审
本案为乙公司租赁甲公司房屋，甲公司将房屋所有权转让给丙、丁、戊公司，后乙公司与甲、丙、丁、戊公司因发票给付引发的租赁合同纠纷。
一、案情简介
乙公司与甲公司签订《租赁合同》，租赁期限为20年，合同对租金支付方式、违约责任等进行了约定。甲公司未提前告知乙公司，便将案涉房屋所有权转让给丙、丁、戊公司。丙、丁、戊公司在原《租赁合同》的基础上变更租赁合同权利义务条款后，要求乙公司与其签订变更后的租赁合同。
乙公司按照甲公司的要求将后续租金支付给丙、丁、戊公司，并主张按照原租赁合同约定的权利义务签订合同。丙、丁、戊公司以乙公司未及时签订变更主体合同为由，在乙公司多次按时支付租金后，拒绝向乙公司提供专业发票。
乙公司以丙、丁、戊公司未提供专业发票，给乙公司造成损失为由拒绝缴纳下一期租金。丙、丁、戊公司认为乙公司拒绝支付租金违反合同约定，向乙公司发出《解除租赁合同通知书》，要求乙公司撤离租赁房屋并承担相应违约责任。
乙公司撤场完毕后，在公证处的见证下将钥匙留置给甲公司，并在公证处的见证下向甲、丙、丁、戊公司邮寄送达了《关于乙公司长沙店物业移交的函》，但丙、丁、戊公司对乙公司的交付行为不予认可。
原审一审：乙公司在未按时支付租金的情况下，委托湖南某律师事务所主动向甲、丙、丁、戊公司提起诉讼，一审法院判决乙公司需向丙、丁、戊公司支付房屋占有使用费共计24230495.3元，违约金共计2100000元。
后上海市海华永泰（长沙）律师事务所周航律师、邓镝律师接受乙公司的委托，担任乙公司二审程序、发回重审后的一审二审程序的代理人。
二、争议焦点
（一）双方争议焦点：开具发票是属于合同的主义务还是附随义务，能否对抗支付租金的问题。
1.对方观点：根据最高人民法院（2016）最高法民申679号案例的裁判观点，合同并未约定当事人付款必须以对方开具发票为前提，且税务发票体现的是国家与纳税人的纳税关系，是一种行政管理行为而非合同法上法定的先履行抗辩事项。因此，当事人开具发票既不是合同相对方支付价款的合同约定条件也不是法定条件，故以付款方以对方未开具发票主张其逾期付款的先履行抗辩权无合同依据也无法律依据。
2.我方观点：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第一款“税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”及《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”的规定以及丙、丁、戊公司在《租赁合同》中作出向乙公司开具发票的意思表示。合同中“开具发票”的含义并非是指由税务机关开具发票，而是指在乙公司支付租金时需由出租人丙、丁、戊公司向承租人乙公司给付税务机关开具的发票，属于合同主义务，所以乙公司享有抗辩权。
3.一审法院认为：交付发票系支付租金的后合同义务，亦属于附属义务，且未交付发票之金额不可当然推定损失之金额，发票与租金支付不具有对价性。乙公司不享有抗辩权，乙公司不支付租金的行为构成违约。
4.二审法院认为：《中华人民共和国合同法》 第二条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。本案中，丙、丁、戊公司基于税收行政管理而产生的开具发票义务，原本属于行政法上的义务，双方因此而产生的纠纷不是平等主体之间的民事纠纷。在合同没有规定的情况下，一审法院认定开具发票系附随义务并无不妥。
但是，如果双方当事人将上述行政法上的义务作为《租赁合同》的组成部分，则开具发票的义务就转化为丙、丁、戊公司应当履行的主要合同义务，不再是附随义务。且乙公司支付了付了2013年第三季度、2013年第四季度、2014年第一季度、2014年第二季度、2014年第三季度的租金，但丙、丁、戊公司在收到租金后并未及时开具发票，其实际开具发票的时间是2014年12月，故乙公司有权拒绝支付下一期租金。
（二）双方争议焦点：产权人向承租人发出《解除租赁合同通知书》后，承租人在收到通知后三个月内未提出异议或者诉讼的，合同解除通知是否当然生效？
1.对方观点：乙自2014年第四季度起就未能按照合同约定支付租金，丙、丁、戊公司多次催讨无果，于2014年11月20日正式书面通知乙公司解除《租赁合同》，限期乙公司在接到通知后30日内搬离并交回房屋。
乙公司于2014年11月23日即已收到《解除租赁合同通知书》，但直到2016年3月14日才向一审法院提起诉讼，已超过法律规定的期限，故乙公司关于《解除租赁合同通知书》的异议不成立，《租赁合同》 于2014年11月23日已经解除。乙公司在2014年11月23日接到解除通知后，仍然继续占用房屋，应支付房屋占用费。另外，《租赁合同》的租赁期限为20年，故其中约定第1年为免租期，但《租赁合同》因乙公司恶意违约而解除，实际租赁期限仅为6年多，如重新出租则又将产生一定的免租期，故乙公司应负担免租期内的租金。
2.我方观点：根据《合同法》第96条规定通知对方要求解除合同，必须具备《合同法》第93条规定的约定解除条件或者第94条规定的法定解除情形，即通知解除的当事人必须具有实质性的解除权，否则，即便解除通知到达对方也不产生解除效力。乙公司迟延交租金的原因，是因为丙、丁、戊公司在已收到乙公司缴纳的1000多万的租金后拒绝开票，严重影响乙公司缴纳企业所得税，乙公司因此要求先提供已付1000多万的租金票据，乙公司再支付下一季度租金是合理、善意的要求。原审判决因此认定丙、丁、戊公司没有任何过错，认定乙公司迟延付款属于根本违约是错误的。
乙公司经营的是建材超市，经营收入为商场经营者交付的租金，经营成本为向丙、丁、戊公司支付的租金，乙公司在向丙、丁、戊公司缴纳租金1000多万元后，丙、丁、戊公司拒绝开具税务发票，乙公司如果没有票据冲抵成本，该1000万元将被征收25%的企业所得税。乙公司因此提出丙、丁、戊公司先开具已付租金1000多万元票据后，再支付下一笔租金，并没有拒绝付租金，这是乙公司的合理、善意的要求，也是《租赁合同》第4条约定的丙、丁、戊公司在收到租金后要出票的义务。
但丙、丁、戊公司以此为由，在2014年11月20日发函向乙公司解除《租赁合同》，在2014年11月20日后又对商场采取断电、向商户发函造谣的手段，严重影响乙公司的商场经营，乙公司要求丙、丁、戊公司消除影响，否则拒绝支付2015年1月1日后的租金，这都是乙公司合理要求，丙、丁、戊公司依据乙公司未按时支付租金为由解除合同不能成立，乙公司无需承担违约金、房屋占用费等费用。
3.一审法院认为：未对该事实进行认定
4.二审法院认为：根据 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
本案中，丙、丁、戊公司主张，乙公司于2014年11月23日即已收到《解除租赁合同通知书》，但直到2016年3月14日才向一审法院提起诉讼，已超过法律规定的期限，故乙公司关于《解除租赁合同通知书》的异议不成立，《租赁合同》 于2014年11月23日已经解除。
对此，本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十四条所规定的异议期，系依法享有合同解除权的当事人行使解除权后，法律对另一方当事人提出异议的限制性规定，目的在于保护解除权人的合法权益。对于依法不享有解除权的当事人，即使另一方当事人未提出异议，其解除合同的通知也不产生合同解除的法律效果。
此外，乙公司于2014年12月9日回复了《关于<解除合同通知>的回函》，明确主张丙、丁、戊公司解除合同的理由不成立。因此，丙、丁、戊公司关于《解除租赁合同通知书》已经发生法律效力的意见不成立，本院不予采纳。
（三）双方争议焦点：合同解除后承租人将钥匙留置在原物权人的留置行为，是否能够产生返还房屋的效果，是否需要承担房屋占有使用费。
1.对方观点：因乙公司的原因，导致丙、丁、戊公司无法占有使用房屋，且丙、丁、戊公司已经采取了适当的措施防止损失扩大，乙公司应当承担自2015年1月1日起之后的房屋占有使用费。
2.我方观点：我方与丙、丁、戊公司属于合意撤场，不是单方提前撤场，我方不构成违约。且我方已经在公证员的见证下按照合意撤场并将物业移交给了原物权人，撤场后的场地空置费、占用费由三权人自身承担。并且我方在三产权人拒绝接收租赁物业的前提下只能通过公证方式书面通知三产权人，并通过公证方式对撤场后的现场进行确认。
租赁物业已经具备移交条件，因三产权人拒绝在约定的时间内派员与我方办理租赁物移交手续，我方按照双方的协商，一是通过公证的方式向三产权人送达了撤场的书面告知，二是通过公证的方式对现场进行确认。
3.一审法院认为：涉案租赁场地属于大型商城，涉及面积巨大，整个商城的移交应当在双方代表的共同见证下，对整个租赁物的现状及交还标准进行协商确认。而且丙、丁、戊公司也同意乙公司于2015年10 月15日前撤场的决定，并明确告知在乙公司撤场完毕后，应当书面提出，然后由双方共同组织，互派经授权的交接人员共同对现场进行勘查，共同对场地拆除后的装修进行确认。
但乙公司仅在2015年10月16 日，在单方面撤离场地后通过邮寄函件的形式告知丙、丁、戊公司已经撤场的事实。依据《中华人民共和国民法总则》第七条之规定:“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。乙公司在未与三产权人正式接触，协商办理交接手续的情况下，通过邮寄单方面告知已经撤离涉案场地的行为，有违诚实信用原则，不等同于向三产权人交还了租赁物。
乙公司向甲公司工作人员交付钥匙的行为也达不到完成房屋交接的法律效力，另外从乙公司于2015年11月6日对涉案商场房屋现状的公证来看，涉案商场内仍存在大量装饰装潢、建筑垃圾及废弃物品，故法院认定截至2015年11月6日，乙公司仍未达到房屋交接的条件，涉案房屋并未向丙、丁、戊公司交接。
乙公司应承担由此产生的不利后果，对乙公司辩称不承担2015年10月15日以后涉案房屋的相关费用的答辩意见，法院不予采纳。认定自2015年1月1日至2016年12月31日房屋占有使用费由乙公司独自承担。2017年1月1日至2017年7月31日的房屋占有使用费由乙公司和丙、丁、戊公司各承担50%。法院依法参照双方租赁合同约定租金标准认定逾期腾空房屋期间的房屋占有使用费。
4.二审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租货期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，案涉房屋第一至五层的所有权人于2012年12月前即已分别变更为丙、丁、戊公司，乙公司代理人曾某于2015年10年16日将钥匙留置在甲公司办公室的行为没有法律依据，也未获得丙、丁、戊公司的追认。因此，乙公司是否实际撤场与丙、丁、戊公司是否实际接收房屋没有直接的对应关系，乙公司留置钥匙的行为不能产生返还房屋的效果。
但乙公司未能返还房屋的情况下，丙、丁、戊公司仍然能够于2017年6月28日于案外人湖南某管理有限公司签订租赁合同，并约定2017年7月9日前交付房屋。不论乙公司是否交付钥匙，丙、丁、戊公司均能够采取措施实际占有、控制案涉房屋，并采取事实或者法律措施防止损失扩大。
根据丙、丁、戊公司的陈述可认定丙、丁、戊公司最早于2015年10月16日，最迟于2017年6月27日已经实际接收案涉房屋，鉴于丙、丁、戊公司应该采取且能够采取措施防止损失扩大，综合考虑租赁合同期限、实际履行情况、本案成诉时间等因素，酌情认定合同解除后房屋占用费的计算期限为2015年10月1日至2016年3月31日。
三、结论
（一）原审一审判决
1.被告（反诉原告）丙、丁、戊公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）乙公司支付设施设备折价费2814000元及装修残值1142000.14元。
2.原告（反诉被告）乙公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）丁公司支付2015年1月1日至2017年7月31日止房屋占有使用费9459445.42元及违约金840000元。
3.原告（反诉被告）乙公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）丙公司支付2015年1月1日至2017年7月31日止房屋占有使用费5051525.69元及违约金420000元。
4.原告（反诉被告）乙公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）戊公司支付2015年1月1日至2017年7月31日止房屋占有使用费9719524.17元及违约金840000元。
5.驳回原告（反诉被告）乙公司的其他诉讼请求；
6.驳回被告（反诉原告）丙、丁、戊公司的其他诉讼请求。
（二）原审二审裁定
裁定撤销一审法院作出的一审判决，将本案发回一审法院重新审理。
（三）重审一审判决
1.被告（反诉原告）丙、丁、戊公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）乙公司支付设施设备款2814000元。
2.原告（反诉被告）乙公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）丁公司支付2015年1月1日至2017年7月31日的房屋占有使用费9719524.17元及违约金120万元；
3.原告（反诉被告）乙公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）丙公司支付2015年1月1日至2017年7月31日的房屋占有使用费5051525.69元及违约金60万元；
4.原告（反诉被告）乙公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）戊公司支付2015年1月1日至2017年7月31日的房屋占有使用费9719524.17元及违约金120万元；
5.驳回原告（反诉被告）乙公司的其他诉讼请求；
6.驳回被告（反诉原告）丙、丁、戊公司的其他反讼请求。
（四）重审二审判决
1.撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初9649号民事判决书；
2.限丙公司于本判决生效之日起十日内赔偿乙公司装修残值损失743023.36元、赔偿设备残值1098529.32元；
3.限丁公司于本判决生效之日起十日内赔偿乙公司装修残值损失396806.98元、赔偿设备残值586662.72元；
4.限戊公司于本判决生效之日起十日内赔偿乙公司装修残值损失763503.23元、赔偿设备残值1128807.96元；
5.丙、丁、戊公司就上述设备残值损失（共计2814000元），向乙公司承担连带清偿责任；
6.限乙公司于本判决生效之日起十日内向丁公司支付租金3095818.5元，房屋占用费2063879元，赔偿免租期损失1157315.33元。
7.限乙公司于本判决生效之日起十日内向并丙公司支付租金1653226.59元，房屋占用费1102151.06元，赔偿免租期损失618028.63元。
8.限乙公司于本判决生效之日起十日内向并戊公司支付租金3180935.18元，房屋占用费2120623.46元，赔偿免租期损失1189134.65元。
9.驳回乙公司的其他诉讼请求。
10.驳回丙、丁、戊公司的其他反诉请求。
四、律师工作靓点
（一）靓点一
原审法院根据最高人民法院观点：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第一款“税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”及《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”的规定，认定我方构成根本违约，我方有先履行抗辩权的主张未获得原审一审法院的支持。
在原审一审判决对当事人极其不利的情况下，我方上诉至中级人民法院，中级人民法院发回重审后，重审一审法院仍未支持我方主张的先履行抗辩权，我方再次上诉至中级人民法院，“开具发票”从文义解释看虽是由税务机关开具和履行，但合同文本中中级人民法院认定《租赁合同》中所约定的“开具发票”含义并非是指由税务机关开具发票，而是指在乙公司支付租金时需由出租人丙、丁、戊公司向承租人乙公司给付税务机关开具的发票。所以先履行抗辩权得到支持，认定我方不构成违约，无需承担违约责任，重审二审结果完全改变。
（二）靓点二
原审法院根据《合同法》第96条第1款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定明确的非解除权一方当事人行使异议权的方式是通过人民法院或者仲裁机构提起确认解除合同效力之诉。
《合同法解释(二)》第24条明确规定的合同解除异议权的行使期限问题，即“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。认定因我方在收到通知之日起三个月期间内未提出异议，则租赁合同已经解除，重审一审法院与原审法院观点一致。根据《合同法》第96条规定通知对方要求解除合同，必须具备《合同法》第93条规定的约定解除条件或者第94条规定的法定解除情形，即通知解除的当事人必须具有实质性的解除权，否则，即便解除通知到达对方也不产生解除效力。
在本案中，丙、丁、戊公司违约拒绝提供发票，乙公司享有抗辩权，能够依法拒绝支付下一期租金，该行为不构成违约，则丙、丁、戊公司不享有约定或者法定的合同解除权，那么丙、丁、戊公司发出的解除租赁合同的通知不会产生合同当然解除的后果。
五、案件的价值和意义
按照通常的交易习惯，在买卖合同关系中出卖人的主义务是交付货物，买受人的主义务是支付价款，而开具发票的义务仅为出卖人的附随义务。从《民法典》第五百九十九条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条的规定也可看出，开具发票按照交易习惯一般是买卖合同中出卖人的附随义务。但是，开具发票并非一定属于合同附随义务，应根据合同的具体约定来判断开具发票是属于合同附随义务还是合同主义务。若合同中明确约定出卖人具有开具发票的义务，则开具发票的义务即转化为合同主义务。
本案中，《租赁合同》已明确约定先由乙公司支付租金，再由丙、丁、戊公司提供专用发票，故开具发票在本案中属于合同主义务而非合同附随义务，并且乙公司分别于2013年10月21日、2014年1月14日、2014年4月21日、2014年7月16日支付了2013年第三季度、2013年第四季度、2014年第一季度、2014年第二季度、2014年第三季度的租金，但丙、丁、戊公司在收到租金后并未及时开具发票，其实际开具发票的时间是2014年12月，故乙公司基于丙、丁、戊公司未履行合同主义务有权拒绝支付下一期租金。
律师介绍
周 航
海华永泰长沙办公室执行主任
上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师执行主任，2013年度长沙市优秀律师（十佳），芙蓉区政协委员，长沙仲裁委员会仲裁员。周航律师平常注重学习法律专业理论知识，培养良好的法律理念和法律思维，并将之运用到法律实践中。律师执业之前在长沙仲裁委员会担任秘书处办公室副主任，中国信达资产管理股份有限公司湖南分公司担任法务总监助理。
邓 镝
律 师
湖南省律协建筑房地产专业委员会委员，长沙市仲裁委员会仲裁员。2008年邓镝律师被评为全省“司法行政大动员，化解矛盾促和谐”专项维稳活动省优秀律师，2015年被评为长沙市优秀律师。
编辑：赵欣
